住宅ローンが払えなくなると、ご所有不動産はいずれ競売にかけられてしまいます。 そうなる前に債権者様の合意の上でご所有不動産を売却することを任意売却といいます。
※期限の利益の喪失とはローンを債権者に返すことの出来る権利のことです。この期間を過ぎるとローンの返済自体が出来なくなります。
その調査を元に売却基準価格が決まります。ただし金額は市場価格より低くなります。
理論的には開札日前日までは競売の取り下げは可能ですが、現実的には非常に難しいです。
競売よりも高額で売却できるのはもちろん、売却後に残った住宅ローンに関しても、債権者様と交渉し、相談者様の意思を汲んだ返済計画が立てられます。 また、当方の提携弁護士・司法書士とともに、税金やマンション管理費の滞納分も清算いたします。 さらに、退去後の引越し費用の捻出も出来るため、再出発のハードルもぐっと低くなることと思います。
債権者様にとっても競売と比べ、残債の回収額が高くなるため、双方にメリットのある解決法なのです。
競売は通常の売却と違い、法的手続きや現金の準備、取引における不確定要素が多いため市場価格の５～７割程度で売却されます。任意売却はあくまで所有者の意思による売却なので市場に近い価格での売却が可能なのです。その結果所有者様の残債務が減り、売却後のご負担も軽減できます。
債権者様と話し合い、合意の上で売却を行うため残債務の返済に関してもこちらの要望を聞いてもらえることが多く、無理のない返済が可能となります。 競売は言ってみればケンカ別れのようなものなので、交渉の余地が少なく、残債の一括請求の可能性もあります。
債権者様も新たな買主様もスムーズな引渡しを行いたいものです。任意売却は引渡しの時期も売主・買主の話し合いにより調整する為、引越しが完了後に物件の引渡しとなることがほとんどです。その際に債権者様との交渉により、引越し代の捻出が可能となるのです。 競売の場合は引越し費用どころか強制退去の危険性もあります。
競売は裁判所での公告により一般に公表されるだけでなく、執行官が出入りや、不動産鑑定士や不動産業者などの調査もあり、近隣への配慮が難しくなります。 また、任意売却では親族の協力や、債権者様との話し合いによりご自宅に住み続けることも出来ます。これにより、ご近所に知られず債務整理が可能となります。
